Milieuschutz, Part 2: Die Spannungsfelder

1. Ambitionen der Verwaltung und juristische Grenzen

Legt man die Texte der Prüfkriterien und den Gesetzestext nebeneinander, wird ein juristisches Spannungsfeld offensichtlich.

Das Gesetz schließt milieuschützende Restriktionen aus, in dem es in § 172 BauGB zum Beispiel vorgibt:

„Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.

die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,

1a.

die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient,…“

Zum Beispiel sind in Berlin Kreuzberg Doppelhandwaschbecken nicht zulässig – „zeitgemäß“ könnte das aber nicht nur in großen Bädern und Wohnungen mit zahlreichen Nutzern durchaus sein. Immerhin sind wandhängende WCs nicht mehr verboten. In Berlin Pankow dürfen Doppelhandwaschbecken eingebaut werden.

In Berlin Kreuzberg dürfen neue Balkone nur bis zu einer Grundfläche von bis zu 4 qm angebaut werden – ist das zeitgemäß? In Pankow gibt es die „4-qm-Schwelle“ nicht – hier dürfen Balkone auch ohne Platzangst gebaut und genutzt werden.

In Berlin Kreuzberg dürfen Wohnungen per se nicht mit einem Bad, in dem es neben der Wanne eine separate Dusche gibt, ausgestattet werden – ist das zeitgemäß? In Pankow wird zumindest differenziert und bei Wohnungen mit 4 oder mehr Wohnräumen im Einzelfall eine Abweichung von der versagungspraxis in Aussicht gestellt.

Die Geschichte des Milieuschutzes hat gezeigt, dass die zeitgemäße Ausstattung von Wohnungen in Erhaltungsgebieten nicht verhindert werden kann.

Die Entscheidung des OVG Berlin vom 31.05.2012 (GZ: OVG 10 B 9/11) führte zur Aufhebung einer behördlichen Versagung des Anbaus eines Aufzuges, der alle Wohnungen des Hauses erschließt.

Daraufhin ist das Verbot von Aufzügen mit Zugängen auf allen Etagen in Pankow aus dem Negativkatalog entfernt worden. In Kreuzberg droht eine Versagung weiterhin in den Fällen, in denen eine solche Baumaßnahme „besonders kostenaufwändig“ ist oder wenn sie „aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr … nach sich zieht.“

Unbestimmter kann eine verwaltungsinterne Anweisung mit weitreichender faktischer Außenwirkung nicht sein. Oder mit anderen Worten: Rechtsunsicherheit inklusive.

Zu einem Dauerbrenner wird das Verbot der Grundrissänderungen, insbesondere die Zusammenlegung von kleineren Wohnungen in eine große Wohnung. Diese Maßnahme ist in beiden Verwaltungsbezirken verboten, selbst wenn die kleinen Wohnungen von dem Eigentümer selbst genutzt werden (nach Familienerweiterung).

2. Ziele der Verwaltung und tatsächliche Wirkung von Milieuschutz

Es schließt sich die Frage an, welche Effekte die Verhinderung bestimmter baulicher Maßnahmen erzeugt oder überhaupt erzeugen kann. Zu beobachten ist, dass Milieuschutz keines der verfolgten Ziele erreicht:

a. Günstige Mieten, um das Milieu zu erhalten

Milieugeschützte Wohnungen sind Wohnungen, denen gewisse Ausstattungsmerkmale fehlen; sie werden dadurch aber nicht unattraktiver, denn sie befinden sich in aller Regel in einer begehrten Lage.

Trotz der „Minderausstattung“ erzielt der Vermieter einer unbewohnten Wohnung Mieten, die sich niedrige Einkommensgruppen kaum oder nicht leisten können. Die nicht ganz so moderne Wohnung für 12 EUR nettokalt wird den finanzkräftigen Single nicht abschrecken, Wohnungssuchende mit geringen Einkommen eher doch.

Der Vermieter einer vermieteten Wohnung kann in der Regel bei einer Sanierung wesentliche Investitionen umlegen (Modernisierungsumlage; zB Heizung, Dämmung, neue Fenster). Dieser Druck auf die Bestandsmieter wird durch den Milieuschutz in nur ganz geringen, vernachlässigbaren Umfang abgemildert.

Deshalb ist es auch falsch, wenn gesagt wird, dass Milieuschutz Investoren abhält; sie werden sich bei der Verwertung der Wohnungen lediglich anders verhalten.

b. Struktur/Milieu der Bezirke schützen (keine Zusammenlegung und damit keine Familien mit Kindern, die die Struktur des Bezirkes belasten (Schulen Kitas etc.pp)

Nur in ganz engen Grenzen kann die Haltung der Verwaltung nachvollzogen werden. Der Bezirk sbefürchtet, dass alle kleinen Wohnungen verbunden werden und die Bevölkerungsstruktur (Eltern mit vielen Kindern leben in großen zusammengelegten Wohnungen), zu einer Überlastung der vorhandenen Systeme der öffentlichen Hand führt.

Am Beispiel von Pankow kann aber festgestellt werden, das trotz offensichtlicher Entwicklungstendenzen noch vor 10 Jahren (als die Attraktivität des Bezirkes für Familien bzw. die Entwicklungen aus bestehenden noch kinderlosen Haushalten zu Familien absehbar war) Schulen und andere Einrichtungen geschlossen wurden. Dieses Problem ist also hausgemacht und eine Folge mangelnder Vorsorgeplanung.

Tatsache ist, dass sich die Menschen, die unbedingt in einem ganz bestimmten Quartier leben wollen, im Ergebnis nicht davon abschrecken lassen, bleiben zu wollen. Familien, die solche geworden sind und entsprechenden Platzbedarf haben, weichen – ihre sozialen Bindungen aufgebend – in andere Bezirke aus. Zumindest steht damit fest, dass das biologisch gewachsene Milieu nicht geschützt wird. In vielen Fällen leben auf engerem Raum.

Kleinere Wohnungen, die dann wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, zerstören das (aus Sicht der Verwaltung und Politik offensichlich zu schützende) Milieu, weil Hinzuziehende in der Regel nur noch besserverdienende Einzelpersonen oder Pärchen sein können.