Baukostenüberschreitung durch den Architekten – was ist zu beachten, was zu empfehlen?

Jedes Bauvorhaben ist mit Unsicherheitsfaktoren und Unwägbarkeiten verbunden. Es ist daher keine Seltenheit, dass die bei einem Bauvorhaben vorgesehenen Baukosten überschritten werden.

In diesem Zusammenhang stellt sich regelmäßig die Frage, ob – und wenn ja, inwieweit – der Architekt hierfür in Anspruch genommen werden kann.

Gibt es eine ideale Lösung mit wenig Streitpotenzial für beide Vertragspartner?

Vertragliche Vereinbarung
Zunächst ist zu betrachten, was der Bauherr und der Architekt vertraglich zu den Baukosten geregelt haben.

Die Praxis zeigt, dass die Parteien oftmals gar keine bzw. nur ungenügende Vereinbarungen zu den Baukosten treffen.

Ein vor kurzem veröffentlichtes Urteil des OLG Celle zeigt, dass eine Haftung des Architekten wegen einer Baukostenüberschreitung im Einzelfall auch ohne ausdrückliche Regelung in Betracht kommt (OLG Celle, Urteil vom 12.02.2014 – 14 U 103/13). Schon daher sollte es im Interesse beider Parteien sein, im Vertrag ausdrücklich eine Regelung über die Baukosten aufzunehmen.

Die Möglichkeit der Vereinbarung einer ausdrücklichen Garantie für die Einhaltung der vom Bauherren veranschlagten Baukosten soll hier nicht weiter vertieft werden. Diese Option steht den Vertragsparteien offen; sie wird in Form der Garantie wegen der erheblichen einseitigen Folgen für den Architekten selten praktiziert.

Sattdessen kommen

  • die Vereinbarung einer bestimmten/strikten Kostengrenze im Sinne einer „Beschaffenheitsvereinbarung“ und
  • die Vereinbarung eines Kostenrahmens als Orientierung

in Betracht.

Die Vereinbarung einer konkret vereinbarten Kostengrenze hat den Vorteil, dass die Überschreitung bereits als Pflichtverletzung des Architekten anzusehen ist, jedenfalls soweit die Überschreitung auf ein vertragswidriges Verhalten des Architekten zurückzuführen ist (z. B. teurere Ausführung aus ästhetischen Gründen ohne Aufklärung des Bauherrn über die Verteuerung; eine Planung die nach bestehenden baurechtlichen Vorschriften keine Aussicht auf Erfolg hat).

Die Vereinbarung eines Kostenrahmens wird dem Architekten dagegen in aller Regel einen gewissen Spielraum einräumen (Toleranzrahmen), es sein denn es ist vertraglich etwas anders geregelt. Wann ein solcher Toleranzrahmen überschritten ist, ist allerdings eine Frage des Einzelfalles und daher mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Der BGH hat in zwei von ihm entschiedenen Fällen die Fehleinschätzung des Architekten von 16 % und sogar 27,7 % als für den Bauherrn noch „tragbar“ erachtet.

Aus den vorgenannten Gründen sollte daher der Vereinbarung einer strikten Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung der Vorzug gegeben werden, schon weil dies weniger Streitpotenzial mit sich bringt.

Weitere Voraussetzungen der Inanspruchnahme
Um den Architekten in die Haftung nehmen zu können, müssen weiter folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

a) Die Überschreitung des vorgegebenen Baukostenbetrages muss auf einer Pflichtverletzung des Architekten beruhen
b) Dem Architekten muss zuvor das Recht auf Nacherfüllung eingeräumt werden
c) Der Architekt muss schuldhaft gehandelt haben
d) Der Bauherr muss darlegen, dass ihm ein konkreter Schaden entstanden ist und dieser gerade die Folge der Pflichtverletzung ist (Kausalität)

Betreffend die Pflichtverletzung, dem Recht zur Nacherfüllung sowie der Schadensproblematik folgende Anmerkungen:

Bei der Frage der Pflichtverletzung muss berücksichtigt werden, dass der Architekt für die Überschreitung grundsätzlich nicht verantwortlich gemacht werden kann, wenn die Überschreitung auf Sonder- und Änderungswünsche des Bauherrn zurückgehen. Zwar muss der Architekt Kostensteigerungen grundsätzlich im Auge behalten und den Bauherrn darauf hinweisen, soweit dessen Wünsche den vorgegebenen Rahmen zu sprengen drohen. Wenn der Bauherr aber von seinen Vorstellungen nicht abrücken will, dann kann dies dem Architekten nicht zum Nachteil gereichen.

Wann aber liegen überhaupt Sonder- und Änderungswünsche vor?

Bei der Beantwortung dieser Frage kommt dem vereinbarten Leistungssoll besonderes Gewicht zu. Dieser enorm wichtige Regelungspunkt wird in der Praxis leider nur sehr stiefmütterlich behandelt. Dabei ist es im Interesse beider Parteien, dass erschöpfend geregelt wird, welche Planungs- und Baumaßnahme der Bauherr realisieren will und welche konkreten Planungsziele dabei erreicht werden sollen. Hierzu finden sich in den Verträgen – soweit sie überhaupt existieren – meist keine oder nur unzureichende Angaben.

Dabei ist es sowohl für den Bauherrn als auch für den Architekten wichtig, auf eine klare vertragliche Vereinbarung bzgl. des Leistungssolls des Architekten zurückgreifen zu können. Denn nur anhand der vorgegebenen Leistungsziele kann ermittelt werden, ob der Bauherr überhaupt Sonder- oder Änderungswünsche hat. Auch im Hinblick auf die Abnahme der Architektenleistungen, die nach den Regelungen der HOAI 2014 für die Fälligkeit der Vergütung erforderlich ist, dürfte den Parteien daran gelegen sein, eine Vereinbarung über das konkrete Leistungssoll in den Händen zu halten, um auf diese Grundlage die Abnahmereife des Architektenwerks überprüfen zu können.

Bevor man den Architekten wegen der Überschreitung von vorgegeben Baukosten in Anspruch nimmt, muss dem Architekten zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben werden. Auch das wird in der Praxis immer wieder übersehen. Der Architekt hat nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, die vorgegebenen Baukosten durch neue planerische Bemühungen einzuhalten. Dieses Recht darf dem Architekten nicht ohne weiteres entzogen werden. Nach erfolgter Fristsetzung zur Nacherfüllung und fruchtlosem Fristablauf kann sogar ein Recht zur Kündigung des Vertrages bestehen.

Stets problematisch ist die Frage, welcher Schaden dem Bauherrn durch die Baukostenüberschreitung überhaupt entstanden ist. Dabei sind die vereinbarten Baukosten mit den zum Zeitpunkt der Kostenermittlung zu erwartenden realistischen Kosten zu vergleichen. Wenn der Bauherr bei rechtzeitiger Kenntnis der späteren Bausummenüberschreitung keine Maßnahmen getroffen hätte und der Bau genauso fortgeführt worden wäre, wie dies tatsächlich geschehen ist, wird man keinen Schaden annehmen können. Ein Schaden ist auch insoweit nicht gegeben, als der zu Lasten des Bauherrn gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt hat. Die Berechnung des konkreten Schadens ist daher in aller Regel kein leichtes Unterfangen.

Fazit:

Die Auführungen machen zweierlei klar: Selbst wenn die Vertragspartner keine ausdrückliche Regelung getroffen haben, kommt eine Haftung wegen einer Baukostenüberschreitung in Betracht. Andererseits sind die einzelnen Voraussetzungen des Schadenersatzanspruches des Bauherren nicht immer einfach darzulegen; das Risiko einer zermürbenden Auseinandersetzung ist hoch.

Deshalb ist den Vertragspartnern im gemeinsamen Interesse nahezulegen, eine wohldurchdachte Regelung zur Kostenobergrenze zu vereinbaren. Dies erfordert zwar zu Beginn des gemeinsamen Weges eine sehr konzentrierte Verhandlung und Kommunikation zwischen Bauherr und Architekt, stellt jedoch sicher, dass der weitere Weg nicht mit Hindernissen verbaut wird.